未来10年,买房还有必要吗?

2020-01-12 10:03:20来源:鹿财经综合编辑:鹿鸣君

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  原标题:未来10年,买房还有必要吗?
 
  1
 
  黄金时代
 
浦发彩票_[官网首页]  记得2013-2014年的时候,楼市砖家如雨后春笋般的从地里冒出来,都预言说楼市黄金时代已过,结果2015年开启的楼市大浪潮给了他们一记响亮的耳光。
 
  我认为,未来10年楼市黄金时代仍然没有结束,只是存在范围的明显分化,黄金时代和黑铁时代共存。
 
  12月15日,《求是》杂志发文点名了10个城市:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。
 
  这10个城市的楼市仍将延续黄金时代的繁荣,别在意短期的涨跌,房产能买几套买几套,多多益善。
 
  把自己渺小的前途和国家命运绑在一起,才是智者的作为。
 
  2
 
  去库存
 
浦发彩票_[官网首页]  2015年我们开启的是直接去库存,而现在开始倡导的是通过提高城镇化率来间接去库存。
浦发彩票_[官网首页]  鼓励1亿农民进城安家,引导小城市人口落户大城市,大力发展中心城市和城市群。现在我们已经转向用城镇化来拉动经济,用城镇化来创造刚需,从而给各地楼市去库存。有刚需上,没有刚需创造刚需也要上!
 
  记住一点:有库存必须去,只要开发商的楼盘卖不掉,就会存在一系列风险。房子在你手上没问题,在开发商手上才是大问题。
 
  3
 
  深圳房价何处去
 
浦发彩票_[官网首页]  12月19日,深圳住建局在接受采访时表示:“按照宏观调控的长效机制要求,深圳在2019年初时就已经划定了二手房年增幅不能超过5%的目标”。
 
  根据国家统计局发布的2019年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示,深圳同比去年11月二手住宅房价上涨了6.4%。
 
  另外,还有两个数据:中国房地产业协会数据显示,深圳二手房均价目前已经上涨至65364元,较一年前涨幅高达17.18%。浦发彩票_[官网首页]12月4日,贝壳研究院发布重点城市二手房报告指出,深圳11月二手房价格为6.45万/平,同比去年上涨19%。
 
  一个是国家统计局的6.4%,一个是行业协会的17.18%,还有一个是中介的19%,三个数到底哪个才是真的不重要,重要的是都超过了住建局的5%目标。
 
浦发彩票_[官网首页]  深圳管理者真的太难了,一边三番五次的放松调控,一边又要处罚擅自涨价的业主。浦发彩票_[官网首页]既要成交量大涨,又不希望房价大涨。这个奥数题估计无解!
 
  2000年开始,全国房价最高的城市是上海,2010年之后,房价最高的是北京。今年下半年开始,深圳房价已经反超北京。2020年之后的10年,全国房价最高的城市注定是深圳。
 
浦发彩票_[官网首页]  房价头把交椅的更替,和大量外来人口的涌入高度相关,2000年初,上海为了吸引人口,不惜推出蓝印户口,买房就可落户。2008年奥运之后,北京城建和经济持续发力,2010年后迎来人口爆发期。目前京沪都已经严格限定人口天花板,而弹丸之地深圳却还有数百万的人口增量余地。
 
  在人均居住面积最小、商品房严重供不应求的深圳,政府却还在实施如此之低的落户门槛,未来10年,深圳房价独领风骚,根本不用怀疑。
 
  4
 
  房款利率
 
浦发彩票_[官网首页]  12月28日,央行发布了存量房贷基准转换的公告。浦发彩票_[官网首页]公告把非常简单的一个事情,说的像天书一样复杂。
 
  我们这个社会有个毛病,越是复杂高深的东西越要解释的简单,显的自己有水平;越是简单明了的东西,越想把他复杂化,因为不能让人觉得自己不行。
 
  对于这个公告我只想给大家一个建议:以前参考基准利率4.9%的那些商业房贷,转换后务必选择一年调整一次利率,不要选择固定利率。
 
  这个建议我在10月14日的文章里就告诉大家了,我敢保证没有任何砖家说的比我早,看的比我透。
 
  5
 
  2020年走向
 
  我在11月4日的文章里对2020年的楼市走向有过详细的分析和预测,可惜现在不见了。想要重新复习的朋友可以在我今日头条的账号《柯谈》里看,11月4日的文章就是。
 
  我在这里再次重复一遍我对2020年楼市政策的预测:各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需。
 
  从11月4日至今这两个月来,这个预测兑现了多少,大家有目共睹。
 
  接下来1月份,降准降息会继续,抢人大战保护伞下的限购取消更是会如火如荼,总之,楼市寒冬已经彻底熬过去了!
 
  6
 
  北京下跌30%
 
  目前的一线市场里,深圳已经率先回暖,上海正在底部酝酿,广州在近期无数次的放松之后,开始止跌,唯独北京在持续高压的调控下,还没有任何起色。
 
  纬房指数显示,与2017年4月最高点相比,2019年11月北京二手房价下跌了18.5%。
 
  如果再叠加2017-2019年这三年的通货膨胀和人均收入增长,北京房价相对下跌幅度其实已经接近30%。
 
  对于北京楼市来说,最大的问题有两个:一是限竞房供应太大、库存太大,导致供大于求,二手房房东失去了定价权。二是全国最严的限贷标准,二套6-8成的首付直接锁死了改善需求。
 
  对于北京购房者来说,假如是首套首贷,明年可以考虑入场,二手房谈判,上来先砍10%,捡最便宜的入手。改善客户,如果6-8成的首付不够,没必要入场,卖掉400万的换个500万的,根本没意思,还是耐心等待普通住房标准提高吧。
 
  最后说一句,北京如此之大的库存,熬的了一年,熬不了三年,未来如何化解,真的很考验管理者的智慧,思来想去,其实也只有刚需才能担此重任!
 
  7
 
  写字楼投资陷阱
 
  上周和职能部门的一位朋友闲聊,他说sh今年各区的财政收入都不乐观,只有sj略好,因为G60科创走廊引进的一批高新企业比较给力。
 
  其实,全国都差不多。58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示,2019年前三季度,北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%,创下了10年新高。
 
  戴德梁行数据显示,目前,二线城市写字楼平均空置率在28%左右。天津、长沙、重庆、厦门等更是高达30%以上。
 
  摆出这些数据就是想告诉大家,有点闲钱买买住宅就可以了,投资写字楼纯属瞎得瑟。机构都玩不赢,潘石屹都在跑路,你一个小白还在做什么白日梦。
 
  后台常常有朋友咨询写字楼投资的事,我通常会告诉他:住宅超过6套再买商铺,商铺超过3套再考虑写字楼。
 
  8
 
  房贷和通胀
 
  近日,央行原行长周小川在2019年创新经济论坛上说:“目前全球经济进入低利率时代,实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。
 
  现在,负利率的发达国家不在少数,我国不可能独善其身,这也是我们急切改革LPR,全面进入降准降息时代的根源。
 
  未来10年,我们的房贷会被通胀淹没。
 
  利息越来越少,物价和收入逐步走高。千万别看到现在房价不涨或者下跌,就不敢贷款或者少贷款。
 
  正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款,还贷期限拉到最长,并且采用等额本息的方式,总之,现在月供越少越划算,欠银行越多越划算。
 
  9
 
  你的资产如何缩水
 
  这么多年的房产投资经验,我深刻的体会到一点:在相同的一个牛熊涨跌周期内,每个买房人的收益是完全不同的。
 
  有些房子涨的慢、跌的快,而有些房子却是涨的快、跌的慢。不论涨跌行情如何,两种房子的差距都在持续拉大。
 
  以下是我总结出来的熊市里房价下跌幅度排名:
 
  跌幅从大到小依次是:郊区老破小>郊区动迁安置房>郊区非地铁次新房>市区老破小>近郊地铁次新房>郊区学区房>市区次新房>市区学区次新>市区学区老破小。
 
  同理,在牛市里,涨幅从大到小就是倒序排列。
 
  举个例子更直观,2015-2016年上海大涨时,内环次新从5万涨到10万,内环老破小从4万涨到8万,2017-2018年下跌时,次新从10万降到9万,老破小从8万跌到6万。
 
  2015年时,老破小和次新只差1万,而现在相差3万,不论涨还是跌,差距都在变大!
 
  我在这里并不是反对大家买老破小,当然带学区、核心地段、有动迁可能的老破小是非常优质的资产,但是没有这三样,涨幅是会跑输大盘的。同理,郊区三不靠的安置房和老破小更是投资禁区。
 
  10
 
  5年换一次房
 
  每个时代,好房子的定义都不同。
 
  1960年代,上海最好的房子就是工人新村,如今俗称老破小,比如曹杨新村,当时只有领导干部和劳模才能住的进去。
 
  1990年代,最好的房子就是电梯塔楼,一梯多户,朝向四面八方。此时,能从老破小搬进电梯房的都是人生赢家。
 
  2000年代,板式高层出现,一梯两户、户型合理、南北通透。但是面积偏大,120平以下都是两室一厅。
 
  2010年代,在7090政策下,90平的3房2厅成为普遍,附赠面积更多,公摊更少。
 
  现在回头看,老破小和塔楼的增值空间已经严重低于10年内的次新板房。
 
  过去是3年一周期,未来可能是5年一周期。所以,未来10年,在可以的情况下,大家争取5年换一次房。
 
  房产更新换代是原因之一,更重要的是逼迫自己踏准楼市涨跌周期,让自己的积蓄跟随楼市一起增值。
 
  如果你怀疑楼市今后不再挣钱,那么是你没有选对城市,没有选对房产。过去是买到最重要,今后是买对更重要。
 
  未来10年,好城市的好房产,仍然是你所有努力的终极目标!

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